Le premier réflexe à avoir quand on estime un bien immobilier est de faire appel à un professionnel qui dispose d’une solide expérience du marché local. Il doit être neutre et surtout prêt à réaliser une étude minutieuse. Cela implique naturellement une visite du logement. Et du quartier. Pour être définitivement certain d’obtenir une analyse fiable, il existe des organismes reconnus, l’Association suisse des estimateurs immobiliers (SIV) notamment, mettant à disposition des spécialistes certifiés. Un passage obligé selon Mariano Mottola, économiste d’entreprise diplômé HES: «La certification permet de séparer le bon grain de l’ivraie.»
Méthode hybride
Une fois l’expert choisi, comment le prix est-il fixé? Il existe quatre méthodes reconnues par la profession. L’idéal est de les mélanger afin d’obtenir une estimation des plus fiables. La première consiste à observer quels sont les tarifs pratiqués pour des objets semblables dans la même région. On procède donc par comparaison. La seconde, relativement technique, est une addition du prix du terrain au coût de reconstruction du logement. La troisième propose d’établir le rendement dynamique, basé sur la valeur des revenus immobiliers et des futures charges pour le nouvel acquéreur. La dernière enfin, dite hédoniste, est un procédé introduit il y a plus de 20 ans sur le marché suisse. Un bien immobilier y est comparé avec des milliers d’autres objets commercialisés et le prix atteint par des logements comparables dans un emplacement semblable au cours des mois précédents. La statistique permet ainsi d’obtenir très rapidement une estimation fidèle à la réalité.
Nouveau métier
Effectuée à la hâte, l’estimation d’un immeuble, d’un appartement ou d’une maison, peut avoir des conséquences extrêmement fâcheuses aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur. Il faut également souligner que les banques sont connues pour se montrer très conservatrices dans leurs estimations. Si le prix du bien leur paraît trop élevé, elles n’hésitent pas à renoncer à toute forme de financement. Cette réalité a permis de développer le métier de courtier en financement immobilier. Payés pour trouver les fonds nécessaires à l’achat immobilier, ces professionnels d’un nouveau genre voient leur clientèle croître de manière importante depuis quelques mois.